Paris: Is it too expensive – are you too poor

Beautiful for tourists - Expensive for residents. Street crossing in the 17th arrondissement of Paris.

Paris – differences between income classes deepens. The newspaper Lemonde explored this question in an interview with sociologists Monique Pincon-Charlot and Michel Pincon. These two, close to the anti-capitalist left. are researching among other things the state of social and urban segregation.

Specially in Paris the population has changed drastically since 1954. Whereas 34.5 percent of the population were in middle or higher occupations at the time, this figure had risen to 71.4 percent by 2010. This is due on the one hand to the de-industrialization since 1962, the banlieues and the global importance of Paris as a financial sector.

Rich and rich remain among themselves. In the “Beaux Quartiers” such as the 16th and 17th or suburbs such as Neuilly sur Seine, the wealthiest city in France, worlds of their own are formed and thus also a gap between the poor and the wealthy.

Caption of a courtyard in the neighboorhood of "Batignolles" in the 17th Arrondissement. The building is made of orange bricks and is quite dense. More then 6 storeys high the three buildings are filling the entire image.
Stacked housing for high earners – Building in the 17ème Arrondissement of Paris (Foto/ Urbanauth)

While Paris, as a cultural capital, offers its inhabitants many spectacles, exhibitions and places to go out, and is one of the first cities in the index of cities with the best standards of living, the situation is different a few steps behind the motorway that separates the city from its agglomeration:

The newspaper La Gazette des Communes looked into the question of the extent to which inequalities exist in the Greater Paris region and summarised them in a map. The Banlieues Argenteuil, Aulnay-sous-Bois, Montreuil and Saint Denis had a poverty rate of at least 20 percent at the end of 2015. Saint-Denis even exceeds the others with a rate of 35%. And that with a share of social buildings, that is around 33 percent.

In Saint Denis, north of Paris, a couple earns on average 2154 € per month. Singles are doing best with an average of 1487 € and still live at the minimum.

These are in stark contrast to the areas in the west of Paris, like La Defense, where more than half of the municipalities fail to meet the statutory quota of 20-25 percent of social buildings. Instead, suburbs like Neuilly Sur Seine, with a 5% share, prefer to pay fines and maintain their homogeneity.

After Paris, the rest?

The building situated in Saint Ouen is freshly built and part of a bigger renovation and revitalisation of urban spaces in the suburbs of Paris. Specially with the rising housing prices, many people from the middle class are driven out of the capital.
New developed area “Les Docks” in St. Ouen (93), a suburb of Paris, which becomes more and more interesting for investors. The 2024 Olympic Games and the opening of the new Porte de Clichy Palace of Justice contributing to it. (Foto/ Urbanauth)

In the light of the Grand Paris and its expansion of the infrastructure, one has to wonder to what extent the suburbs will be gentrified. Even though some municipalities, especially in the north, have so far taken measures to maintain diversity among the population, many students from the middle class are now moving to the suburbs.

It is not without reason that the left-wing medium StreetVox is concerned about developments in the Seine Saint Denis in the shadow of the 2024 Olympic Games. For example, commercial buildings, housing for students and migrant workers were destroyed. While the companies and students moved, this is not the case for the housing of the migrant workers. This, which had housed foreign workers since 1972, was replaced by a social building. But also the magnetic attraction of the Olympic Games on investors is a key question. We reported previously on JPMorgan and its AdvancingCities initiative.

The Olympic Village, which will accommodate a large number of Olympians with 17,000 beds, will later be converted into 22,000 apartments, 900 student accommodations and 100,000m² of commercial space. The newly created apartments will be marketed as condominiums with standing and will probably not be affordable for the average population of the Seine Saint Denis.

Berlin: Controversy around Germanys rent brake

Almost aesthetic: construction cranes during the blue hour (Photo by emcanicepic /pixabay licence)

Author’s note: This article contains outdated information.

Average earners in German cities have to leave a lot of money on the table to buy a new apartment – the rental price brake introduced in June 2015 has even increased the increase in this segment.

A study commissioned by the ARD magazine Panorama by the real estate market specialist empirica-systeme revealed unpleasant figures. Many households would have to spend more than 27% of their net income on rent, which is considered problematic by experts. The lower the income, the less money is left for other living expenses. In 64 German cities, residents with an average income cannot avoid paying more than 27%. This applies above all to smaller cities such as Schwerin, Erfurt and Rosenheim. In Berlin, on the other hand, the so-called rent burden rate is an incredible 41.3%.

The high prices can be explained on the one hand by increasing land prices and strong demand in cities, but on the other hand also by rising construction costs. As many building regulations in the areas of fire protection, noise protection and insulation have tightened since 2005, prices have risen by 33% during this period, according to the German Institute for Economic Research (DIW).

A measure criticised for inefficiency 

Building in the east of Berlin.

What concrete action has been taken against this? According to former commissioner Dietmar Walberg, the commission set up by the federal government in 2014 to reduce construction costs would have drawn up important proposals, but these were not implemented. The rent brake would also contribute little to improving the situation, according to the Association of Towns and Municipalities. This was introduced by the coalition in the last legislative period and tightened at the beginning of the year. Urban planning expert Norbert Portz sees no quantifiable improvement, and would not be opposed to abolition. The rent brake would only cure the symptoms of dilapidated housing construction and would not provide a viable solution. Instead, the federal government would have to assume more responsibility in social housing construction. It would be best for the municipalities to build themselves – which they are not doing at the moment, as land is available but private owners do not want to sell it. In Addition, jobs are to be transferred to the countryside, for example through digitisation – and thus give people a reason to move out of the city.

Who will benefit from the rent brake? Study author Claus Michelsen states that “the average development of rents is slowing down”. However, this is in the order of only 2 to 4%, and has no influence on the segment of new buildings – these are not subject to the rent brake. According to a DIW expert, this is a good thing, because otherwise the residential construction sector could be stalled.

Previously, the Federal Ministry of Justice had already investigated 91 cases, most of which took place in Berlin, where tenants successfully applied the brake in three quarters of the cases – resulting in average repayments of EUR 167 per month.

In seven federal states the rent brake does not apply at all. Although the states have the right to have the rent brake applied in areas with a tight housing market, the necessary legal ordinances may only be issued until 31 December 2020. There is still room for improvement, as Justice Minister Katarina Barley (SPD) says. In spring 2019 she plans to present a bill to extend the scheme by 5 years. The rent index is to be corrected by the fact that the leases of the last six (instead of the past four) years represent the local custom. She is satisfied with the effect already achieved, even if she admits that the rent brake alone cannot heal the market.

In the following interview she talks about the tightening of the rent brake, what else it contains and what should be improved:

The coalition partner CDU/CSU takes a critical view of the restriction of rent increase possibilities associated with the rent brake: “Interest in investments in the housing market could suffer as a result.

In any case, the rent problem cannot be denied: The fact that the popular initiative “Expropriate German Housing” is falling on fertile ground even before 20,000 signatures have been reached in Berlin is putting the Senate under pressure.

This article is a translation from the original “Berlin Umstrittene Mietpreisbremse“, which was written by Anna M .

Berlin : La controverse du plafonnement des loyers

Building cranes protrude in the background from skyscrapers into the Berlin skyline. Some of the buildings are surrounded by scaffolding as they have not yet been completed.

Note de l’auteur : Cet article contient des informations périmées.

Dans les villes allemandes, le travailleur moyen doit dépenser beaucoup d’argent pour un nouvel appartement – l’encadrement des prix de location introduit en juin 2015 a même intensifié la hausse dans ce segment.

Une étude commandée par le magazine Panorama de l’ARD par un spécialiste du marché immobilier empirica-systeme a révélé des chiffres peu attrayants. En effet, de nombreux ménages devraient consacrer plus de 27 % de leur revenu net au loyer, ce qui est considéré comme problématique par les experts. Plus le revenu est faible, moins il reste d’argent pour les autres frais de subsistance. Dans 64 villes allemandes, les habitants à revenu moyen ne peuvent éviter de payer plus de 27%. Cela vaut surtout pour les petites villes comme Schwerin, Erfurt et Rosenheim. En revanche, à Berlin, le taux dit de la charge locative s’élève à 41,3 %.

Les prix élevés s’expliquent d’une part par l’augmentation du prix des terrains et la forte demande dans les villes, mais aussi par les coûts de construction élevés. Comme de nombreux règlements de construction dans les domaines de la protection contre l’incendie, de l’isolation acoustique et de l’isolation ont été resserrés depuis 2005, les prix ont augmenté de 33 % au cours de cette période, selon l’Institut allemand pour la recherche économique (DIW).

Une mesure critiqué pour son inefficacité

Architecture soviétique dans l’Ouest de Berlin près du quartier Friedrichshain / Lichtenberg.

Quelles mesures concrètes ont été prises à cet égard ? Selon l’ancien commissaire Dietmar Walberg, la commission créée par le gouvernement fédéral en 2014 pour réduire les coûts de construction aurait élaboré des propositions importantes, mais elles n’ont pas été mises en œuvre. Selon l’Association des villes et municipalités, l’encadrement au loyer ne contribuerait guère à améliorer la situation. Celui a été introduit par la coalition au cours de la dernière législature et renforcé au début de l’année.

L’expert en urbanisme Norbert Portz ne voit pas d’amélioration quantifiable, et ne voyait pas d’inconvénient à sa suppression. Cette mesure ne ferait que guérir les symptômes de la situation de mauvaise condition dans la construction de logements et ne constituerait pas une solution viable. Au lieu de cela, le gouvernement fédéral devrait assumer davantage de responsabilités dans la construction de logements sociaux. Il vaudrait mieux que les municipalités construisent elles-mêmes – ce qu’elles ne font pas pour le moment, car les terrains sont disponibles mais les propriétaires privés ne veulent pas les vendre. En outre, l’emploi devrait être délocalisés à la campagne, par exemple par le biais de la numérisation, ce qui donnera aux gens une raison de quitter les grandes villes.

Qui bénéficiera de l’encadrement des loyers ? Claus Michelsen, auteur de l’étude, déclare que “l’évolution moyenne des loyers ralentit”. Il s’agit toutefois d’un ordre de grandeur de 2 à 4 % seulement, qui n’a aucune influence sur le segment des nouveaux bâtiments – ceux-ci ne sont pas soumis au frein du loyer. Selon un expert de DIW, c’est une bonne chose, car sinon le secteur de la construction résidentielle pourrait être bloqué.

Auparavant, le ministère fédéral de la Justice avait déjà enquêté sur 91 affaires, dont la plupart ont eu lieu à Berlin, où les locataires ont réussi à serrer l’encadrement des loyers dans trois quarts des cas, ce qui représente un remboursement moyen de 167 euros par mois.

Dans sept provinces, l’encadrement du loyer ne s’applique pas du tout. Bien que les pays aient le droit d’appliquer l’encadrement au loyer dans les zones où le marché du logement est tendu, les réglementations légales nécessaires ne peuvent être décrétées que jusqu’au 31 décembre 2020. Il y a encore place à l’amélioration, comme le dit la ministre de la Justice Katarina Barley (SPD). Au printemps 2019, elle a l’intention de présenter un projet de loi visant à proroger le dispositif pour une durée de 5 ans. L’aperçu locatif doit être corrigé en représentant la norme locale dans les contrats de location des six dernières années (au lieu des quatre dernières). Elle était satisfaite de l’effet déjà obtenu, même si elle admettait que l’encadrement du loyer ne pouvait à lui seul guérir le marché.

Dans l’interview téléphonique qui suit, elle parle du resserrement du frein au loyer, de ce qu’il contient d’autre et de ce qui devrait être amélioré :

Le partenaire de la coalition CDU/CSU se montre critique à l’égard des restrictions à l’augmentation des loyers liées a l’encadrement sur les loyers : “L’intérêt pour les investissements dans le marché du logement pourrait en souffrir.

En tout état de cause, le problème du loyer ne peut être nié : Le fait que l’initiative populaire “Exproprié la Deutsche Wohnen” tombe sur un terrain fertile avant même que 20.000 signatures aient été obtenues à Berlin met le Sénat sous pression.

Cet article a été tiré de l’original de Anna M apparu sous le titre “Berlin umstrittene Preisbremse


Berlin: Umstrittene Mietpreisbremse

Building cranes protrude in the background from skyscrapers into the Berlin skyline. Some of the buildings are surrounded by scaffolding as they have not yet been completed.

Autorenhinweis: In diesem Artikel befinden sich veraltete Informationen.

Für eine Neubauwohnung müssen Durchschnittsverdiener in deutschen Städten viel Geld liegen lassen – die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse hat einen Anstieg in diesem Segment sogar verstärkt.

Eine Untersuchung im Auftrag des ARD-Magazins Panorama des Immobilienmarktspezialisten empirica-systeme ergab unschöne Zahlen. Viele Haushalte müssten mehr als 27% ihres Nettoeinkommens für die Miete aufbringen, was unter Experten als problematisch gilt.  Je kleiner das Einkommen, desto weniger Geld ist für den sonstigen Lebensaufwand übrig. In 64 deutschen Städten kommen Einwohner mit Durchschnittseinkommen nicht darum herum, mehr als 27% zu zahlen. Dies betrifft vor allem kleinere Städte wie Schwerin, Erfurt und Rosenheim. In Berlin hingegen liegt die sogenannte Mietbelastungsquote bei unglaublichen 41,3%.

Die hohen Preise lassen sich einerseits aus gestiegenen Bodenpreisen und hoher Nachfrage in Städten, andererseits aber auch durch hohe Baukosten erklären. Da sich seit 2005 viele Bauvorschriften aus den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder auch Dämmen verschärft haben, stiegen die Preise in dieser Zeit um 33%, so das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW).

Was wurde nun konkret dagegen unternommen? Die 2014 von der Bundesregierung eingesetzte Kommission zur Senkung der Baukosten hätte zwar wichtige Vorschläge ausgearbeitet, welche aber nicht umgesetzt wurden, so ehemaliges Kommissionsmitglied Dietmar Walberg. Auch die Mietpreisbremse würde laut Städte- und Gemeindebund wenig zur Besserung der Situation beitragen. Diese wurde von der Koalition in der vergangenen Legislaturperiode eingeführt, und zu Jahresbeginn verschärft. Städtebauexperte Norbert Portz sieht keine quantifizierbare Verbesserung, und wäre nicht gegen eine Abschaffung. Die Mietpreisbremse würde lediglich die Symptome eines maroden Wohnungsbaus kurieren, und keine brauchbare Lösung bereithalten. Stattdessen müsste der Bund mehr Verantwortung im sozialen Wohnungsbau übernehmen. Am besten würden die Kommunen selbst bauen – was sie momentan nicht tun, da zwar Land vorhanden ist, private Besitzer aber nicht verkaufen wollen. Zusätzlich sollen Arbeitsplätze, zum Beispiel durch Digitalisierung aufs Land verlegt werden – und so den Menschen einen Grund geben, aus der Stadt wegzuziehen.

Maßnahmen unter Kritik

Sowjetische Architektur in Osten von Berlin. Friedrichshain / Lichtenberg

Wem bringt die Mietpreisbremse etwas? Studienautor Claus Michelsen konstatiert, “die durchschnittliche Mietentwicklung wird gebremst”. Dabei handelt es sich aber um eine Grössenordnung von lediglich 2 bis 4%, und hat keinen Einfluss auf das Segment der Neubauten – denn diese unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Laut einem DIW-Experten sei das gut so, denn ansonsten drohe ein Abwürgen der Wohnungsbaukonjunktur.

Zuvor untersuchte das Bundesjustizministerium bereits 91 Fälle, die sich zumeist in Berlin abspielten, wo sich Mieter in drei Viertel der Fälle erfolgreich auf die Bremse beriefen – und so zu Rückzahlungen im Durchschnitt von 167 Euro pro Monat kamen.

In sieben Bundesländern gilt die Mietpreisbremse gar nicht. Zwar haben die Länder das Recht, in Gebieten mit engem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse greifen zu lassen, doch die dazu nötigen Rechtsverordnungen dürfen nur noch bis zum 31. Dezember 2020 erlassen werden. Es besteht noch Luft nach oben, wie Justizministerin Katarina Barley (SPD) sagt. Im Frühjahr 2019 will sie einen Gesetzesentwurf zur Verlängerung des Instruments um 5 Jahre vorlegen. Der Mietspiegel soll korrigiert werden, indem die Mietverträge der letzten sechs (anstatt der bisher vier) Jahre das Ortsübliche abbilden. Sie sei zufrieden mit dem bereits erreichten Effekt, auch wenn sie einräumt, dass die Mietpreisbremse allein den Markt nicht heilen könne.  

In folgendem Telefoninterview spricht sie von der Verschärfung der Mietpreisbremse, was diese sonst noch alles beinhaltet und was besser werden soll:

Die mit der Mietpreisbremse einhergehende Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten sieht der Koalitionspartner CDU/CSU kritisch: Das Interesse an Investitionen im Wohnungsmarkt könne darunter leiden.

Auf jeden Fall lässt sich das Mietpreis-Problem nicht verleugnen: Dass die Volksinitiative “Deutsche Wohnen enteignen” bereits vor dem Erreichen von 20’000 Unterschriften in Berlin auf fruchtbaren Boden fällt, setzt den Senat unter Druck.