Posted on

Paris: Is it too expensive – are you too poor

Beautiful for tourists - Expensive for residents. Street crossing in the 17th arrondissement of Paris.

Paris – differences between income classes deepens. The newspaper Lemonde explored this question in an interview with sociologists Monique Pincon-Charlot and Michel Pincon. These two, close to the anti-capitalist left. are researching among other things the state of social and urban segregation.

Specially in Paris the population has changed drastically since 1954. Whereas 34.5 percent of the population were in middle or higher occupations at the time, this figure had risen to 71.4 percent by 2010. This is due on the one hand to the de-industrialization since 1962, the banlieues and the global importance of Paris as a financial sector.

Stacked housing for high earners – Building in the 17ème Arrondissement of Paris (Foto/ Urbanauth)

Rich and rich remain among themselves. In the “Beaux Quartiers” such as the 16th and 17th or suburbs such as Neuilly sur Seine, the wealthiest city in France, worlds of their own are formed and thus also a gap between the poor and the wealthy.

While Paris, as a cultural capital, offers its inhabitants many spectacles, exhibitions and places to go out, and is the first city in the index of cities with the best standards of living, the situation is different a few steps behind the motorway that separates the city from its agglomeration:

In Saint Denis, north of Paris, a couple earns on average 2154 € per month. Singles are doing best with an average of 1487 € and still live at the minimum.

The newspaper La Gazette des Communes looked into the question of the extent to which inequalities exist in the Greater Paris region and summarised them in a map. The Banlieues Argenteuil, Aulnay-sous-Bois, Montreuil and Saint Denis had a poverty rate of at least 20 percent at the end of 2015. Saint-Denis even exceeds the others with a rate of 35%. And that with a share of social buildings, that is around 33 percent.

These are in stark contrast to the areas in the west of Paris, like La Defense, where more than half of the municipalities fail to meet the statutory quota of 20-25 percent of social buildings. Instead, suburbs like Neuilly Sur Seine, with a 5% share, prefer to pay fines and maintain their homogeneity.

After Paris, the rest?

New developed area “Les Docks” in St. Ouen (93), a suburb of Paris, which becomes more and more interesting for investors. The 2024 Olympic Games and the opening of the new Porte de Clichy Palace of Justice contributing to it.

In the light of the Grand Paris and its expansion of the infrastructure, one has to wonder to what extent the suburbs will be gentrified. Even though some municipalities, especially in the north, have so far taken measures to maintain diversity among the population, many students from the middle class are now moving to the suburbs.

It is not without reason that the left-wing medium StreetVox is concerned about developments in the Seine Saint Denis in the shadow of the 2024 Olympic Games. For example, commercial buildings, housing for students and migrant workers were destroyed. While the companies and students moved, this is not the case for the housing of the migrant workers. This, which had housed foreign workers since 1972, was replaced by a social building. But also the magnetic attraction of the Olympic Games on investors is a key question. We reported previously on JPMorgan and its AdvancingCities initiative.

The Olympic Village, which will accommodate a large number of Olympians with 17,000 beds, will later be converted into 22,000 apartments, 900 student accommodations and 100,000m² of commercial space. The newly created apartments will be marketed as condominiums with standing and will probably not be affordable for the average population of the Seine Saint Denis.

Posted on

Paris: Ist sie zu teuer, bist du zu arm

Paris  – reich und reich gesellt sich gern? Dieser Frage ging die Zeitung Lemonde in einem Interview mit den Soziologen Monique Pincon-Charlot und Michel Pincon nach. Dem politischen Spektrum der antikapitalistischen Linken zuordenbar, beschäftigen diese sich mit sozialer und urbaner Segregation. Die Bevölkerungsschicht hat sich seit 1954 drastisch verändert. Waren es damals noch 34,5 Prozent der Bürger in mittleren oder höheren Berufen, so sind es in 2010 schon 71,4 Prozent gewesen. Dies liegt zum einen an der Entindustrialisierung seit 1962, den Banlieues und der globalen Bedeutung Paris als Finanzsektor.
Gestapeltes Wohnen für Gutverdiener – Gebäude im 17. Arrondissement von Paris, Frankreich. (Foto/ Urbanauth)
Reich und Reich bleibt unter sich. In den “Beaux Quartiers” wie dem 16. und 17. oder Vororten wie Neuilly sur Seine, der reichsten Stadt Frankreichs, bilden sich eigene Welten und damit auch ein Graben zwischen den Armen und Betuchten. Während Paris als kulturelle Hauptstadt seinen Bewohnern viele Spektakel, Ausstellungen und Ausgehmöglichkeiten bietet und im Index der Städte mit den besten Lebensstandards an erster Stelle fungiert, sieht dies ein paar Schritte hinter dem Périphérique schon anders aus: In Saint Denis, nördlich von Paris, verdient ein Pärchen durchschnittlich 2154 € im Monat. Singles schneiden dabei mit 1487 € am besten ab und leben dennoch am Minimum. Die Zeitung La Gazette des Communes ging der Frage nach, inwiefern Ungleichheiten im Großraum des Grand-Paris existieren und fasste diese in einer Karte zusammen. In den Banlieues Argenteuil, Aulnay-sous-Bois, Montreuil und Saint Denis herrschte Ende 2015 eine Armutsquote von mindestens 20 Prozent. Saint-Denis vor allen Anderen an der Spitze mit einer Quote von 35%. Der Anteil an Sozialbauten liegt dort bei ungefähr 33 Prozent. Diese stehen in einem krassen Gegensatz zu den Gebieten im Westen von La Defense, in der mehr als die Hälfte der Kommunen die gesetzlich vorgeschriebenen Quoten von 20-25 Prozent Sozialbauten nicht einhalten. Stattdessen ziehen es Vororte wie Neuilly Sur Seine mit einem Anteil von 5% lieber vor, Strafen zu zahlen und ihre Homogenität zu bewahren.

Nach Paris die Banlieues?

Neubaugebiet "Les Docks" in St. Ouen (93), einer Banlieue von Paris, welche immer interessanter für Investoren wird. Die Olympischen Spiele 2024 und der eröffnete neue Justizpalast - Porte de Clichy tragen dazu bei.
Neubaugebiet “Les Docks” in St. Ouen (93), einer Banlieue von Paris, welche immer interessanter für Investoren wird. Die Olympischen Spiele 2024 und der eröffnete neue Justizpalast Porte de Clichy tragen dazu bei. (Foto/ Urbanauth)
Im Hinblick auf das Grand-Paris und dessen Ausbau der Infrastruktur fragt man sich, inwiefern die Banlieues gentrifiziert werden. Auch wenn bisher einige Kommunen, vor allem im Norden, Maßnahmen ergriffen haben, um eine Diversität in der Bevölkerung zu erhalten, zieht es inzwischen viele Studierte aus der mittleren Schicht in die Vororte. Nicht umsonst zeigt sich das linke Medium StreetVox besorgt über die Entwicklungen in der Seine Saint Denis im Schatten der Olympischen Spiele 2024. So wurden zum Beispiel Geschäftsgebäude, eine Unterkunft für Studierende sowie für Binnenarbeiter zerstört. Während die Firmen und Studenten umzogen, ist dies nicht der Fall für die Binnen-Arbeiterunterkunft. Diese welche seit 1972 ausländische Arbeitskräfte beherbergte, wird durch einen Sozialbau ersetzt. Doch auch die magnetische Anziehungskraft der Olympischen Spiele auf Investoren ist eine entscheidende Frage. Wir berichteten über JPMorgan und seiner Initiative AdvancingCities. So soll das Olympische Dorf, welches mit 17.000 Betten eine Großzahl der Olympiaten beherbergen wird, später in 22.000 Wohnungen, 900 Studentenunterkünfte und 100.000m² kommerzielle Flächen umgewandelt werden. Die neu geschaffenen Wohnungen werden dabei als Eigentumswohnungen mit Standing vermarktet und wohl für die durchschnittliche Bevölkerung der Seine Saint Denis nicht bezahlbar sein.
Posted on

Berlin : La controverse du plafonnement des loyers

Dans les villes allemandes, le travailleur moyen doit dépenser beaucoup d’argent pour un nouvel appartement – l’encadrement des prix de location introduit en juin 2015 a même intensifié la hausse dans ce segment.

Une étude commandée par le magazine Panorama de l’ARD par un spécialiste du marché immobilier empirica-systeme a révélé des chiffres peu attrayants. En effet, de nombreux ménages devraient consacrer plus de 27 % de leur revenu net au loyer, ce qui est considéré comme problématique par les experts. Plus le revenu est faible, moins il reste d’argent pour les autres frais de subsistance. Dans 64 villes allemandes, les habitants à revenu moyen ne peuvent éviter de payer plus de 27%. Cela vaut surtout pour les petites villes comme Schwerin, Erfurt et Rosenheim. En revanche, à Berlin, le taux dit de la charge locative s’élève à 41,3 %.

Les prix élevés s’expliquent d’une part par l’augmentation du prix des terrains et la forte demande dans les villes, mais aussi par les coûts de construction élevés. Comme de nombreux règlements de construction dans les domaines de la protection contre l’incendie, de l’isolation acoustique et de l’isolation ont été resserrés depuis 2005, les prix ont augmenté de 33 % au cours de cette période, selon l’Institut allemand pour la recherche économique (DIW).

Une mesure critiqué pour son inefficacité

Architecture soviétique dans l’Ouest de Berlin près du quartier Friedrichshain / Lichtenberg.

Quelles mesures concrètes ont été prises à cet égard ? Selon l’ancien commissaire Dietmar Walberg, la commission créée par le gouvernement fédéral en 2014 pour réduire les coûts de construction aurait élaboré des propositions importantes, mais elles n’ont pas été mises en œuvre. Selon l’Association des villes et municipalités, l’encadrement au loyer ne contribuerait guère à améliorer la situation. Celui a été introduit par la coalition au cours de la dernière législature et renforcé au début de l’année.

L’expert en urbanisme Norbert Portz ne voit pas d’amélioration quantifiable, et ne voyait pas d’inconvénient à sa suppression. Cette mesure ne ferait que guérir les symptômes de la situation de mauvaise condition dans la construction de logements et ne constituerait pas une solution viable. Au lieu de cela, le gouvernement fédéral devrait assumer davantage de responsabilités dans la construction de logements sociaux. Il vaudrait mieux que les municipalités construisent elles-mêmes – ce qu’elles ne font pas pour le moment, car les terrains sont disponibles mais les propriétaires privés ne veulent pas les vendre. En outre, l’emploi devrait être délocalisés à la campagne, par exemple par le biais de la numérisation, ce qui donnera aux gens une raison de quitter les grandes villes.

Qui bénéficiera de l’encadrement des loyers ? Claus Michelsen, auteur de l’étude, déclare que “l’évolution moyenne des loyers ralentit”. Il s’agit toutefois d’un ordre de grandeur de 2 à 4 % seulement, qui n’a aucune influence sur le segment des nouveaux bâtiments – ceux-ci ne sont pas soumis au frein du loyer. Selon un expert de DIW, c’est une bonne chose, car sinon le secteur de la construction résidentielle pourrait être bloqué.

Auparavant, le ministère fédéral de la Justice avait déjà enquêté sur 91 affaires, dont la plupart ont eu lieu à Berlin, où les locataires ont réussi à serrer l’encadrement des loyers dans trois quarts des cas, ce qui représente un remboursement moyen de 167 euros par mois.

Dans sept provinces, l’encadrement du loyer ne s’applique pas du tout. Bien que les pays aient le droit d’appliquer l’encadrement au loyer dans les zones où le marché du logement est tendu, les réglementations légales nécessaires ne peuvent être décrétées que jusqu’au 31 décembre 2020. Il y a encore place à l’amélioration, comme le dit la ministre de la Justice Katarina Barley (SPD). Au printemps 2019, elle a l’intention de présenter un projet de loi visant à proroger le dispositif pour une durée de 5 ans. L’aperçu locatif doit être corrigé en représentant la norme locale dans les contrats de location des six dernières années (au lieu des quatre dernières). Elle était satisfaite de l’effet déjà obtenu, même si elle admettait que l’encadrement du loyer ne pouvait à lui seul guérir le marché.

Dans l’interview téléphonique qui suit, elle parle du resserrement du frein au loyer, de ce qu’il contient d’autre et de ce qui devrait être amélioré :

Le partenaire de la coalition CDU/CSU se montre critique à l’égard des restrictions à l’augmentation des loyers liées a l’encadrement sur les loyers : “L’intérêt pour les investissements dans le marché du logement pourrait en souffrir.

En tout état de cause, le problème du loyer ne peut être nié : Le fait que l’initiative populaire “Exproprié la Deutsche Wohnen” tombe sur un terrain fertile avant même que 20.000 signatures aient été obtenues à Berlin met le Sénat sous pression.

Cet article a été tiré de l’original de Anna M apparu sous le titre “Berlin umstrittene Preisbremse“

 

Posted on

Berlin: Umstrittene Mietpreisbremse

Für eine Neubauwohnung müssen Durchschnittsverdiener in deutschen Städten viel Geld liegen lassen – die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse hat einen Anstieg in diesem Segment sogar verstärkt.

Eine Untersuchung im Auftrag des ARD-Magazins Panorama des Immobilienmarktspezialisten empirica-systeme ergab unschöne Zahlen. Viele Haushalte müssten mehr als 27% ihres Nettoeinkommens für die Miete aufbringen, was unter Experten als problematisch gilt.  Je kleiner das Einkommen, desto weniger Geld ist für den sonstigen Lebensaufwand übrig. In 64 deutschen Städten kommen Einwohner mit Durchschnittseinkommen nicht darum herum, mehr als 27% zu zahlen. Dies betrifft vor allem kleinere Städte wie Schwerin, Erfurt und Rosenheim. In Berlin hingegen liegt die sogenannte Mietbelastungsquote bei unglaublichen 41,3%.

Die hohen Preise lassen sich einerseits aus gestiegenen Bodenpreisen und hoher Nachfrage in Städten, andererseits aber auch durch hohe Baukosten erklären. Da sich seit 2005 viele Bauvorschriften aus den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder auch Dämmen verschärft haben, stiegen die Preise in dieser Zeit um 33%, so das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW).

Was wurde nun konkret dagegen unternommen? Die 2014 von der Bundesregierung eingesetzte Kommission zur Senkung der Baukosten hätte zwar wichtige Vorschläge ausgearbeitet, welche aber nicht umgesetzt wurden, so ehemaliges Kommissionsmitglied Dietmar Walberg. Auch die Mietpreisbremse würde laut Städte- und Gemeindebund wenig zur Besserung der Situation beitragen. Diese wurde von der Koalition in der vergangenen Legislaturperiode eingeführt, und zu Jahresbeginn verschärft. Städtebauexperte Norbert Portz sieht keine quantifizierbare Verbesserung, und wäre nicht gegen eine Abschaffung. Die Mietpreisbremse würde lediglich die Symptome eines maroden Wohnungsbaus kurieren, und keine brauchbare Lösung bereithalten. Stattdessen müsste der Bund mehr Verantwortung im sozialen Wohnungsbau übernehmen. Am besten würden die Kommunen selbst bauen – was sie momentan nicht tun, da zwar Land vorhanden ist, private Besitzer aber nicht verkaufen wollen. Zusätzlich sollen Arbeitsplätze, zum Beispiel durch Digitalisierung aufs Land verlegt werden – und so den Menschen einen Grund geben, aus der Stadt wegzuziehen.

Maßnahmen unter Kritik

Sowjetische Architektur in Osten von Berlin. Friedrichshain / Lichtenberg

Wem bringt die Mietpreisbremse etwas? Studienautor Claus Michelsen konstatiert, “die durchschnittliche Mietentwicklung wird gebremst”. Dabei handelt es sich aber um eine Grössenordnung von lediglich 2 bis 4%, und hat keinen Einfluss auf das Segment der Neubauten – denn diese unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Laut einem DIW-Experten sei das gut so, denn ansonsten drohe ein Abwürgen der Wohnungsbaukonjunktur.

Zuvor untersuchte das Bundesjustizministerium bereits 91 Fälle, die sich zumeist in Berlin abspielten, wo sich Mieter in drei Viertel der Fälle erfolgreich auf die Bremse beriefen – und so zu Rückzahlungen im Durchschnitt von 167 Euro pro Monat kamen.

In sieben Bundesländern gilt die Mietpreisbremse gar nicht. Zwar haben die Länder das Recht, in Gebieten mit engem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse greifen zu lassen, doch die dazu nötigen Rechtsverordnungen dürfen nur noch bis zum 31. Dezember 2020 erlassen werden. Es besteht noch Luft nach oben, wie Justizministerin Katarina Barley (SPD) sagt. Im Frühjahr 2019 will sie einen Gesetzesentwurf zur Verlängerung des Instruments um 5 Jahre vorlegen. Der Mietspiegel soll korrigiert werden, indem die Mietverträge der letzten sechs (anstatt der bisher vier) Jahre das Ortsübliche abbilden. Sie sei zufrieden mit dem bereits erreichten Effekt, auch wenn sie einräumt, dass die Mietpreisbremse allein den Markt nicht heilen könne.  

In folgendem Telefoninterview spricht sie von der Verschärfung der Mietpreisbremse, was diese sonst noch alles beinhaltet und was besser werden soll:

Die mit der Mietpreisbremse einhergehende Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten sieht der Koalitionspartner CDU/CSU kritisch: Das Interesse an Investitionen im Wohnungsmarkt könne darunter leiden.

Auf jeden Fall lässt sich das Mietpreis-Problem nicht verleugnen: Dass die Volksinitiative “Deutsche Wohnen enteignen” bereits vor dem Erreichen von 20’000 Unterschriften in Berlin auf fruchtbaren Boden fällt, setzt den Senat unter Druck.