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Berlin: Will law expropriate big players in the housing business?

A big house with a blue sky in the back. A tag is written on the top floor stating: KBR AIG

Is constitutional history being written in Berlin right now?

Is constitutional history being written in Berlin right now? Out of half a dozen initiatives against rising rents, a group of activists has been formed to expropriate the Deutsche Wohnen Aktiengesellschaft (stock corporation) with a petition for a referendum. After all, this is the largest urban condominium owner. The first procedural step, the collection of 20,000 signatures, has not yet been completed. However, due to the large demand of helpers, the process should start earlier than planned, on April 6, 2019. The initiative is already attracting attention from everywhere.

The initiative does not come by chance. Rent increases and renovation announcements have flooded the neighbourhoods in the past few years. Lefties economists see a perfidious tactic in the behavior of the German living: The real estates would be down-managed deliberately, in order to cause a fundamental reorganization. Those costs can be shifted contrary to expenses for maintenance, by rent increases on the tenant.

Can the Constitutional Law help?

Once again well gone. Berlin exercises its advanced sellingright at the Karl Marx avenue. (Symbol picture: borisindublin / CC BY NC-ND 2.0)

The man behind the initiative: Rouzbeh Taheri. At the age of 14, he fled Iran to West Berlin. He built up everything himself. Today, he is being offered jobs in politics and administration. But he resigned from the Linke (political party) when this party, in coalition with the SPD, pushed the privatization of municipal property. To this day, he remains true to his principles: electricity, water, education, health – and housing, these elements should be available to everyone. As extreme as the demands may sound, they are all about everyday needs. In return, the Initiativkomitee von Deutsche Wohnen Enteignen (Initiative Committee of German Housing Expropriation) would like to refer to Article 15 of the Constitutional Law on Property – which has never been applied since the founding of the Federal Republic of Germany.

This has its reasons, according to Karlheinz Knauthe, a top lawyer of the Berlin real estate industry. An expropriation would only be initiated if all other means had failed before. In this case for example it includes a tightening of the rent laws, otherwise administrative or criminal proceedings can also be taken against the market excesses. Knauthe is certain that the so-called “socialisation” demanded by the initiative will not take place. And if it does, the state of Berlin would have to buy the apartments at market value. Completely overpriced, and a good subsidy into the treasury of the Deutsche Wohnen.

With the help of lawyers, the initiators have drawn up a draft law that at first glance fulfils all the criteria. Although they refer to Article 15, nothing can be done without Article 14, the compensation clause. The compensation should be regulated by law. In addition, an institution under public law (AöR) should be established with the aim of “providing the urban population with housing at affordable rents”.

The political hustle and bustle

Between Public Interests and Private Economic Power: The Berlin Senate. The red-red-green government is pressured by more than ever, and for good reason. Deutsche Wohnen owns 100,000 apartments in Berlin; each individual tenant is a potential voice for the initiative. All coalition parties in the Senate are now supporting the nationalization of private real estate.
Not only Deutsche Wohnen, but also other private real estate companies like Vonovia might be expropriated – that would be in the interest of the initiators, since they are already striving for the expropriation of the five largest Berlin housing companies.
The executive committee of the Charlottenburger building cooperative, Dirk Enzesberger, sees a danger for the existing economic order and the prosperity of the republic. According to his estimation the Deutsche Wohnen acts according to right and law, and a nationalization of private property would mean a deep interference into the fundamental rights. David Eberhart, speaker of the Association of Berlin-Brandenburg Housing Companies, has a different point of view of the problem: the high demand and the low supply, which can only be counteracted by building and rebuilding.

Is that a coincidence? Vonovia sells all its shares of Deutsche Wohnen.

From an economic point of view, expropriation would be a factor that could lead private constructors/owners to look for a more pleasant place to live than Berlin. “A serious danger for the further development of the city,” declares Beatrice Kramm, President of the Chamber of Industry and Commerce.

Rouzbeh Taheri and his countless supporters, however, do not seem as if they are about to give up. It is serious for them, because it is a topic that affects the people directly. They are supported by existing tenant associations such as “Kotti & Co” or “NKZ”, which protested against the re-municipalisation of the approximately 300 apartments in the “Neuen Kreuzberger Zentrum“.

This article is a translation of the original, which appeared in german under the title :“Berlin : Deutsche Wohnen und Co enteignen”.

 

 

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Berlin: Deutsche Wohnen und Co enteignen

A big house with a blue sky in the back. A tag is written on the top floor stating: KBR AIG
Wird in Berlin gerade verfassungsrechtliche Geschichte geschrieben? Aus einem halben Dutzend Initiativen gegen steigende Mieten hat sich eine Gruppe von Aktivisten gebildet, die mit einer Volksinitiative die Aktiengesellschaft Deutsche Wohnen enteignen will. Immerhin handelt es sich dabei um den grössten städtischen Wohnungseigentümer. Dabei ist der erste Verfahrensschritt, das Sammeln von 20’000 Unterschriften, noch nicht getan. Damit soll aber aufgrund der grossen Sammelhelfernachfrage früher als geplant, nämlich bereits am 6. April 2019 begonnen werden. Schon jetzt erfährt die Initiative von allen Seiten Beachtung. Die Initiative kommt nicht von ungefähr. Mieterhöhungen und Sanierungsankündigungen überschwemmten in den letzten Jahren die Viertel. Linke Volkswirte sehen im Verhalten der Deutsche Wohnen eine perfide Taktik: Die Immobilien würden absichtlich heruntergewirtschaftet, um eine grundlegende Sanierung herbeizuführen, deren Kosten im Gegensatz zu Aufwendungen für Instandhaltung, durch Mieterhöhungen auf den Mieter abgewälzt werden können.

Kann das Grundgesetz helfen?

Noch mal gut gegangen. Berlin übt sein Vorverkaufsrecht an der Karl-Marx Allee aus. (Symbolbild: borisindublin / CC BY NC-ND 2.0)
Der Kopf hinter der Initiative: Rouzbeh Taheri. Als 14-Jähriger floh er aus dem Iran nach West-Berlin. Er hat sich alles selbst aufgebaut. Heute werden ihm Jobs in Politik und Verwaltung angeboten. Doch aus der Linken trat er aus, als diese in Koalition mit der SPD die Privatisierung kommunalen Eigentums vorantrieb. Bis heute bleibt er seinen Prinzipien treu: Strom, Wasser, Bildung, Gesundheit – und Wohnen, das alles soll für jeden Menschen verfügbar sein. So extrem die Forderungen auch klingen, es geht dabei um alltägliche Bedürfnisse. Dafür möchte sich das Initiativkomitee von Deutsche Wohnen enteignen auf den Artikel 15 des Grundgesetzes um Eigentum berufen – der seit der Gründung der Bundesrepublik noch nie angewandt wurde. Das habe durchaus seine Gründe, meint Karlheinz Knauthe, ein Topanwalt der Berliner Immobilienwirtschaft. Eine Enteignung würde erst dann in die Wege geleitet, wenn zuvor alle anderen Mittel gescheitert wären. Dazu gehört beispielsweise eine Verschärfung der Mietgesetze, andernfalls kann auch verwaltungs- oder strafrechtlich gegen die Marktauswüchse vorgegangen werden. Er ist sich sicher, dass die von der Initiative geforderte sogenannte “Vergesellschaftung” nicht zustande kommt. Und wenn doch, dann müsse das Land Berlin die Wohnungen zum Marktwert kaufen. Völlig überteuert, und ein guter Zuschuss in die Kasse der Deutsche Wohnen. Dabei haben die InitiantInnen mithilfe von Juristen einen Gesetzesentwurf erarbeitet, der auf den ersten Blick alle Kriterien erfüllt. Zwar beziehen sie sich auf den Artikel 15, doch läuft ohne den Artikel 14 über die Entschädigungsregelung nichts.  Die Entschädigung soll per Gesetz geregelt werden. Zusätzlich soll eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) gegründet werden, deren Ziel es ist, “die Versorgung der Stadtbevölkerung mit Wohnraum zu leistbaren Mieten” zu gewährleisten.

Trubel in der Politik

Zwischen öffentlichen Interessen und privater Wirtschaftsmacht: Der  Berliner Senat. Die rot-rot-grüne Regierung steht unter Druck wie noch nie, und das aus gutem Grund. Die Deutsche Wohnen besitzt 100’000 Wohnungen in Berlin, jeder einzelne Mieter ist eine potenzielle Stimme für die Initiative. Mittlerweile wird die Verstaatlichung von privaten Immobilien von allen Koalitionsparteien des Senats unterstützt. Nicht nur die Deutsche Wohnen, sondern auch andere private Immobilienkonzerne wie Vonovia sollen enteignet werden – das wäre den Initianten recht, da sie ohnehin die Enteignung der fünf grössten Berliner Wohnungsunternehmen anstreben. Der Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft, Dirk Enzesberger, sieht in der Debatte eine Gefahr für die bestehende Wirtschaftsordnung und den Wohlstand der Republik. Nach seiner Einschätzung agiere die Deutsche Wohnen nach Recht und Gesetz, und eine Verstaatlichung privaten Eigentums würde einen tiefen Eingriff in die Grundrechte bedeuten. Auch David Eberhart, Sprecher beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, sieht das Problem aus einem ganz anderen Blickwinkel: Bei der grossen Nachfrage und dem geringen Angebot nämlich, welchem man nur mit bauen und nochmals bauen entgegenwirken könne. Ist das ein Zufall? Vonovia verkauft alle ihre Aktien von Deutsche Wohnen. Aus wirtschaftlicher Sicht wären Enteignungen ein Faktor, der dazu führen könnte, dass private Bauherren sich ein angenehmeres Pflaster als Berlin suchen. “Eine ernsthafte Gefahr für die weitere Entwicklung der Stadt”, meint Beatrice Kramm, Präsidentin der Industrie- und Handelskammer. Rouzbeh Taheri und seine unzähligen MitstreiterInnen wirken jedoch nicht, als ob sie demnächst locker liessen. Es ist ihnen ernst, weil es sich um ein Thema handelt, wo es den Betroffenen buchstäblich an die Substanz geht. Unterstützt werden sie von bereits bestehenden Mietergemeinschaften wie “Kotti & Co” oder “NKZ”, welche mit Protesten die Rekommunalisierung der etwa 300 Wohnungen im “Neuen Kreuzberger Zentrum” herbeiführten.